The income approach

Quand un bien est destiné à la location, sa valeur repose moins sur sa surface que sur ce qu'il rapporte. La méthode par le revenu inverse le raisonnement : on part du loyer, on remonte à un prix.

Rendement brut vs rendement net

Le rendement brut compare le loyer annuel au prix d'achat. C'est un chiffre séduisant, mais partiel. Il ignore les charges non récupérables, la taxe foncière, l'assurance propriétaire non occupant, les frais de gestion, l'entretien courant, et les périodes de vacance.

Le rendement net soustrait tout cela. Sur le marché luxembourgeois, l'écart entre les deux dépasse souvent un point complet. Un appartement affiché à 4 % brut se retrouve fréquemment autour de 2,8 à 3,2 % net, une fois la réalité comptée.

Le taux de capitalisation

Un investisseur professionnel raisonne à l'envers : il sait quel rendement il veut, et déduit le prix qu'il peut payer. Divisez le revenu net annuel par le taux de capitalisation attendu, vous obtenez la valeur.

Sur Luxembourg-Ville, les taux observés pour du résidentiel de bonne qualité tournent autour de 3 à 3,5 %. En périphérie ou dans les communes moins tendues, on peut monter à 4 ou 4,5 %. Ces bornes ne sont pas des vérités absolues — elles bougent avec les taux d'intérêt.

Quand cette méthode s'applique

Elle est indispensable pour un immeuble de rapport, un studio destiné à la location étudiante, un local mixte. Elle est trompeuse pour la résidence principale : personne ne paye un appartement à vivre au prix d'un actif financier. C'est pour cette raison qu'on la croise toujours avec une analyse comparative.